집주인무단침입, 주거침입 합의금 산정 기준

임대차가 유지되는 동안 임차인은 해당 주거 공간을 점유하고 생활합니다.

따라서 집주인이라도 세입자의 동의 없이 임의로 출입하면 주거침입 문제가 발생할 수 있습니다.

수리, 점검, 매매를 위한 방문이 필요하더라도 사전 고지와 동의가 원칙입니다.

비밀번호를 임의로 누르거나 예비 열쇠로 들어가는 행위는 형사 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

형법 제319조는 주거에 침입한 경우뿐 아니라, 퇴거 요구를 받고도 응하지 않은 경우도 처벌 대상으로 규정합니다.

따라서 처음 출입한 경위가 다소 애매하더라도 이후 거주자가 나가 달라고 요구했는데 계속 머무르면 퇴거불응이 문제될 수 있습니다.

실제 거주자가 해당 공간에서 평온하게 생활할 이익을 침해했는지가 핵심입니다.

감경요소는 아래와 같으며, 수사기관 및 법원은 이러한 사정을 고려하여 처벌 수위를 결정하게 됩니다.

세입자에게 인도된 집에 임대인이 비밀번호를 알고 있거나 예비 열쇠를 갖고 있더라도, 이를 근거로 임의 출입하면 분쟁이 커질 수 있습니다.

특히 세입자가 거부 의사를 분명히 했거나, 사전 통지 없이 생활공간 안까지 들어간 경우에는 형사 고소와 함께 손해배상 주장으로 이어질 가능성도 있습니다.

이는 주거 공간에 대한 사실상 지배가 임차인에게 있다는 점과 연결됩니다.

실무에서는 문자, 통화녹음, 공동현관 CCTV, 도어락 출입기록, 관리사무소 확인서, 당시 사진 등이 중요합니다.

출입 사실 자체보다 동의 유무와 출입 경위가 핵심인 만큼, 사건 직후 자료를 확보해 두는 것이 매우 중요합니다.

출입 횟수, 야간 여부, 체류 시간, 세입자의 거부 의사, 추가 손괴나 협박 여부가 함께 고려됩니다.

단순 착오에 가까운 1회 출입인지, 반복적으로 생활공간에 들어간 사안인지에 따라 합의 조건은 달라질 수 있습니다.

합의서에는 지급 금액만 적는 것으로는 부족합니다.

지급 기한, 지급 방법, 처벌불원 의사, 추가 민사청구 여부, 재출입 금지 약속 등을 명확히 적어야 합니다.

이미 고소가 진행된 상태라면 합의서 문구가 사건 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 “처벌을 원하지 않는다”는 문구가 포함되는지, 민사상 손해배상 문제까지 정리되는지 확인해야 합니다.

집주인무단침입 사건은 단순한 출입 문제처럼 보여도, 실제로는 주거침입 성립 여부, 퇴거불응 해당성, 합의 문구, 민사상 손해배상 가능성까지 함께 검토해야 하는 경우가 많습니다.

이때 증거를 어떻게 정리하느냐에 따라 고소나 합의 과정의 방향이 달라질 수 있습니다.

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