CONTENTS
- 1. 집주인무단침입 | 성립 기준
- - 성립 요건 정리
- - 임대인도 무단 출입이 불가합니다
- - 퇴거 요구를 받고도 나가지 않으면?
- 2. 집주인무단침입 | 처벌 기준
- - 처벌 정리 표
- - 양형 요소
- 3. 집주인무단침입 | 자주 문제 되는 쟁점
- - 비밀번호·열쇠 사용 위험
- - 증거 확보가 중요
- 4. 집주인무단침입 | 주거침입 합의금 기준
- - 합의금 산정 기준
- - 문구가 중요합니다
- 5. 집주인무단침입 | 대응 방법
- - 단계별 대응 절차
- - 변호사 필요성
1. 집주인무단침입 | 성립 기준
집주인무단침입은 집주인이 소유자라는 사정만으로 정당화되지 않습니다.
형법상 주거침입죄는 누가 등기상 소유자인지보다, 현재 그 공간에서 생활하는 사람이 누리는 사실상의 지배와 평온이 침해되었는지를 중심으로 판단합니다.
대법원은 주거침입의 핵심을 “거주자가 주거에서 누리는 사실상의 평온상태를 해치는 행위태양”으로 설명하고 있습니다.
성립 요건 정리
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 객체 | 사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박·항공기, 점유하는 방실 |
| 행위 | 사실상의 평온을 해치는 행위 태양으로 해당 장소에 들어가는 것 |
| 고의 | 주거의 평온을 침해한다는 인식을 가지고 고의적으로 출입한 경우 |
임대인도 무단 출입이 불가합니다
임대차가 유지되는 동안 임차인은 해당 주거 공간을 점유하고 생활합니다.
따라서 집주인이라도 세입자의 동의 없이 임의로 출입하면 주거침입 문제가 발생할 수 있습니다.
수리, 점검, 매매를 위한 방문이 필요하더라도 사전 고지와 동의가 원칙입니다.
비밀번호를 임의로 누르거나 예비 열쇠로 들어가는 행위는 형사 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
퇴거 요구를 받고도 나가지 않으면?
형법 제319조는 주거에 침입한 경우뿐 아니라, 퇴거 요구를 받고도 응하지 않은 경우도 처벌 대상으로 규정합니다.
따라서 처음 출입한 경위가 다소 애매하더라도 이후 거주자가 나가 달라고 요구했는데 계속 머무르면 퇴거불응이 문제될 수 있습니다.
2. 집주인무단침입 | 처벌 기준
집주인무단침입 시 실제 판단에서는 출입 목적, 사전 연락 여부, 출입 방식, 거주자의 명시적 거부 여부, 체류 시간, 추가 협박이나 손괴가 있었는지 등이 함께 검토됩니다.
처벌 정리 표
| 구분 | 내용 | 처벌 수위 |
|---|---|---|
| 단순주거침입죄 (형법 제319조) | 타인의 주거, 건조물, 선박 등에 정당한 이유 없이 고의로 침입 | 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금 |
| 특수주거침입죄 (형법 제320조) | 단체로 행동하거나 다중의 위력에 기대거나, 위험한 물건(흉기 등)을 휴대한 상태에서 타인의 주거에 침입 | 5년 이하의 징역 |
| 야간주거침입절도죄 (형법 제330조) | 주거침입과 절도행위가 결합된 범죄로, 특히 야간에 타인의 주거에 침입해 재물을 훔친 경우 | 10년 이하의 징역 |
실제 거주자가 해당 공간에서 평온하게 생활할 이익을 침해했는지가 핵심입니다.
양형 요소
| 유형 | 구분 | 감경 | 기본 | 가중 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 주거침입 | - 8월 | 6월 ~ 1년 | 10월 ~ 2년 |
| 2 | 퇴거불응 | - 6월 | 4월 ~ 10월 | 8월 ~ 1년6월 |
감경요소는 아래와 같으며, 수사기관 및 법원은 이러한 사정을 고려하여 처벌 수위를 결정하게 됩니다.
| 구분 | 세부구분 | 감경요소 |
|---|---|---|
| 특별양형인자 | 행위 | 범행가담에 특히 참작할 사유가 있는 경우 미필적 고의로 범행을 저지른 경우 주거 등 침입의 침해 정도가 경미한 경우 참작할 만한 범행동기 |
| 행위자/기타 | 청각 및 언어 장애인 심신미약(본인 책임 없음) 자수 또는 내부 고발 처벌불원 또는 실질적 피해 회복(공탁 포함) | |
| 일반양형인자 | 행위 | 소극 가담 |
| 행위자/기타 | 심신미약(본인 책임 있음) 진지한 반성 형사처벌 전력 없음 상당한 피해 회복(공탁 포함) |
3. 집주인무단침입 | 자주 문제 되는 쟁점
집주인무단침입 사건에서는 “내 집인데 왜 못 들어가느냐”는 주장이 자주 나옵니다.
그러나 형사상 판단은 민사상 소유권과 동일하게 움직이지 않습니다.
비밀번호·열쇠 사용 위험
세입자에게 인도된 집에 임대인이 비밀번호를 알고 있거나 예비 열쇠를 갖고 있더라도, 이를 근거로 임의 출입하면 분쟁이 커질 수 있습니다.
특히 세입자가 거부 의사를 분명히 했거나, 사전 통지 없이 생활공간 안까지 들어간 경우에는 형사 고소와 함께 손해배상 주장으로 이어질 가능성도 있습니다.
이는 주거 공간에 대한 사실상 지배가 임차인에게 있다는 점과 연결됩니다.
증거 확보가 중요
실무에서는 문자, 통화녹음, 공동현관 CCTV, 도어락 출입기록, 관리사무소 확인서, 당시 사진 등이 중요합니다.
출입 사실 자체보다 동의 유무와 출입 경위가 핵심인 만큼, 사건 직후 자료를 확보해 두는 것이 매우 중요합니다.
4. 집주인무단침입 | 주거침입 합의금 기준
집주인무단침입과 관련해 많이 묻는 것이 주거침입 합의금입니다.
다만 합의금에는 법령상 정해진 정액 기준이나 공식이 있는 것은 아닙니다.
형법은 처벌 규정만 두고 있을 뿐, 사건별 합의금 액수를 정해 두지 않습니다.
합의금 산정 기준
출입 횟수, 야간 여부, 체류 시간, 세입자의 거부 의사, 추가 손괴나 협박 여부가 함께 고려됩니다.
단순 착오에 가까운 1회 출입인지, 반복적으로 생활공간에 들어간 사안인지에 따라 합의 조건은 달라질 수 있습니다.
문구가 중요합니다
합의서에는 지급 금액만 적는 것으로는 부족합니다.
지급 기한, 지급 방법, 처벌불원 의사, 추가 민사청구 여부, 재출입 금지 약속 등을 명확히 적어야 합니다.
이미 고소가 진행된 상태라면 합의서 문구가 사건 진행에 영향을 줄 수 있습니다.
특히 “처벌을 원하지 않는다”는 문구가 포함되는지, 민사상 손해배상 문제까지 정리되는지 확인해야 합니다.
5. 집주인무단침입 | 대응 방법
집주인무단침입 사건은 감정적으로 대응하기보다 사실관계를 정리하고 증거를 확보하는 것이 중요합니다.
단계별 대응 절차
| 단계 | 구체적 대응 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 무단출입 사실이 문제될 수 있음을 인지한 즉시 추가 출입을 중단해야 합니다. 연락, 방문, 비밀번호 사용 등 모든 접촉을 즉시 멈춰야 합니다. |
| 2단계 | 출입 경위(왜 들어갔는지), 출입 방식(열쇠, 비밀번호), 출입 시간, 체류 시간, 당시 상황을 시간순으로 정리해야 합니다. |
| 3단계 | 사전에 세입자 동의가 있었는지, 수리·점검 요청이 있었는지 관련 문자, 카카오톡, 통화내역을 확보해야 합니다. |
| 4단계 | 세입자가 출입을 거부했는지, 퇴거 요구를 했는지 확인하고, 해당 시점 이후 행동을 명확히 구분해 정리해야 합니다. |
| 5단계 | CCTV, 도어락 출입기록 등 객관 자료를 확인해야 합니다. 실제 출입 횟수와 주장 사이에 차이가 없는지 점검해야 합니다. |
| 6단계 | 수리·점검 목적이었다면 긴급성(누수, 화재 위험 등)이 있었는지, 사전 고지 여부, 출입 필요성을 입증할 자료를 준비해야 합니다. |
| 7단계 | 고소가 예상되는 경우, 주거침입 고의성이 없었음을 설명할 논리를 정리해야 합니다. 단순 관리 목적, 착오 출입 등의 사유를 객관 자료로 뒷받침해야 합니다. |
| 8단계 | 피해 회복이 필요한 경우 직접 접촉하지 말고 변호사를 통해 사과 및 합의 의사를 전달해야 합니다. 합의는 처벌 수위에 영향을 줄 수 있습니다. |
변호사 필요성
집주인무단침입 사건은 단순한 출입 문제처럼 보여도, 실제로는 주거침입 성립 여부, 퇴거불응 해당성, 합의 문구, 민사상 손해배상 가능성까지 함께 검토해야 하는 경우가 많습니다.
이때 증거를 어떻게 정리하느냐에 따라 고소나 합의 과정의 방향이 달라질 수 있습니다.
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