전세사기형량 얼마나 나올까? 전세사기 당한 피해자 법적 대응 전략 정리

대륜의 형사변호사는 고소장을 접수하기 전, 먼저 건물 등기부등본과 근저당권 설정 내역부터 확인했습니다.

그 결과 계약 이전부터 많은 금액의 근저당권과 선순위 채권이 있었고, 임대인이 정상적으로 보증금을 돌려주기 어려운 상태였던 정황을 확인했습니다.

이어서 정욱 씨의 고소장 작성을 조력하며 계약 시점과 경매 진행 시점을 비교해, 임대인이 계약 당시 이미 재정 악화를 알고 있었을 가능성이 높다는 점을 정리했습니다.

정욱 씨 사건에서 활용된 사기죄 고소장 참고용 이미지

또한 형사변호사는 정욱 씨와 임대인이 주고받은 문자메시지와 통화 내용을 확보하여 "문제없이 보증금 반환이 가능하다"는 발언과 임차인을 적극적으로 안심시킨 정황을 중심으로 기망행위를 구체화했습니다.

같은 건물 다른 임차인들의 피해 상황도 함께 분석해, 피해가 여러 명에게 발생했고 비슷한 계약 방식이 반복되었다는 점도 수사기관에 설명했습니다.

아울러 정욱 씨가 고소인 조사에서 피해 경위와 계약 당시 상황을 일관되게 설명할 수 있도록 예상 질문과 핵심 진술 포인트도 미리 정리했습니다.

그 결과 수사기관은 임대인의 계약 경위와 자금 상황을 면밀히 조사하기 시작했습니다.

수사 과정에서 같은 건물의 다른 피해자들이 추가로 확인되었고, 임대인이 이미 비슷한 사건으로 수사를 받고 있었다는 사실이 드러났습니다.

검찰은 확보된 자료와 피해 정황을 종합해 임대인의 사기 혐의를 인정하고 정식재판에 회부했습니다.

결과적으로 정욱 씨는 형사 절차를 통해 임대인에게 법적 책임을 물을 수 있게 되었고, 보증금 회복을 위한 민사 대응도 함께 진행할 수 있게 되었습니다.

이 사례는 전세사기 피해를 입었을 때 가장 먼저 계약 당시의 담보 상태와 임대인의 설명을 객관적인 자료로 맞춰 보고, 사기죄 성립 요건에 맞게 고소장을 구성하는 것이 수사 단계에서 중요하다는 점을 보여줍니다.

"계약 당시에는 집값이 오를 것으로 봤다"

"다른 세입자가 들어오면 충분히 돌려줄 수 있었다"

그러나 법원은 이런 집주인의 주장을 계약 당시의 자산·부채 상태와 실제 자금 흐름에 비추어 판단합니다.

따라서 실무에서는 명확한 증거자료를 수집하여 계약 당시의 자산 및 부채 또는 실제 자금 흐름을 증명하는 것이 중요합니다.

인천의 '건축왕' 사건은 전세사기형량이 어떻게 정해지는지를 잘 보여줍니다.(대법원 2025. 1. 23. 선고 2024도15455 판결)

피고인은 타인 명의로 토지를 사들여 자신의 건설사로 주택을 지은 뒤, 직접 운영하는 중개사무소에서 임대차계약을 맺고 그 보증금으로 대출이자와 사업비를 충당하는 방식으로 보유 주택을 2,708채까지 늘렸습니다.

결국 피고인은 공범들과 함께 공동주택 191채의 보증금 148억 원을 가로챈 혐의로 기소되었습니다.

조사 결과, 피고인은 자금이 부족해 이자조차 내지 못하는 상황에서 보증금을 돌려줄 의사 없이 임대차계약을 체결한 것으로 드러났습니다.

이에 1심 재판부는 피고인에게 당시 사기죄의 법정최고형인 징역 15년과 115억여 원의 추징을 선고했습니다.

그러나 항소심은 일부 혐의에 대해 편취의 고의를 인정하기 어렵고, 계약에 관여하지도 않았다고 보아 무죄로 판결을 뒤집었습니다.

또한 항소심에서 인정된 피해액 역시 115억 원에서 대폭 줄어든 68억 원에 그쳤습니다.

이후 대법원 또한 이 판단에 잘못이 없다며 판결을 그대로 확정했습니다.

이 판례는 전세사기형량이 고소된 피해 총액이 아니라, 계약마다 '처음부터 속일 고의'가 입증된 금액을 기준으로 정해진다는 점을 보여줍니다.

따라서 전세사기 피해자는 형사 고소 단계부터 계약 당시의 설명과 보증금 반환 능력 등을 구체적으로 정리해야 합니다.

이를 통해 임대인이 어떤 사실을 속이거나 숨겼는지, 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없다는 점을 알면서도 계약을 체결했는지를 뒷받침할 자료를 확보하는 것이 핵심입니다.

전세사기에서 "속이려고 했다"는 사실을 입증할 직접적인 증거가 있는 경우는 드뭅니다.

대신 다음 자료들이 모여 고의성을 입증하는 경우가 많습니다.

· 등기사항전부증명서(시점별): 계약 당시 이미 집값에 가까운 채무가 있었는지 보여줍니다.

· 계약서·특약·중개대상물 확인설명서: 집주인이나 중개인이 선순위 권리를 어떻게 설명했는지 확인됩니다. 실제보다 줄여 적었다면 허위 고지의 직접적인 근거가 됩니다.

· 문자·카카오톡 대화: 근저당 말소 약속, 반환 약속, 전출 요청 같은 말이 남아 있는지 확인합니다.

· 계좌이체 내역: 보증금이 누구에게 갔고, 이후 어디에 쓰였는지 수사기관이 추적하는 출발점이 됩니다.

· 시세 자료: 실거래가와 감정가를 통해 보증금과 채무의 합이 집값을 넘었는지 보여줍니다.

이때 대화는 캡처만 하지 말고 대화방 전체를 백업해 원본을 따로 보관하는 것이 좋습니다.

또한 등기부는 지금 시점뿐 아니라 계약 당시 시점의 열람본도 확보해야 합니다.

만약 자료를 편집하거나 일부만 잘라 제출하면 오히려 신빙성을 의심받을 수 있기 때문입니다.

참고로 상대방과의 통화를 녹음하는 것은 대화 당사자라면 가능하지만, 제3자 간 대화를 몰래 녹음하는 것은 불법이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

“이게 변호사까지 필요한 일인가요?”

이렇게 생각하실 수도 있습니다.

그러나 막상 고소장을 제출한 뒤 수사기관에서 ‘이건 민사문제로 보이는데요’라는 말을 듣는 순간, 막막해지기 시작합니다.

어찌저찌 형사절차에서 집주인에게 실형이 내려져도 문제입니다.

만약 이미 집주인의 재산이 빠져나갔다면, 막상 피해자는 판결문만 손에 쥐고 보증금은 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

대한민국 상위 1% 법무법인, 법무법인 대륜(※ 25년 부가가치세 신고 기준 국내 법무법인 1,662개 중 8위 (국세청·법무부 통계))이 하는 일은 바로 이 두 지점을 채우는 것입니다.

대륜의 형사변호사는 증거조사센터와 협력하여 계약 당시와 현재의 등기부, 이체 내역, 대화 기록을 하나의 타임라인으로 맞춰보며 "언제부터 반환이 불가능했는지"를 명확히 정리합니다.

이후 해당 자료를 바탕으로 사기죄와 특경법 적용 가능성을 검토하고, 수사기관이 '민사 문제'로 넘기지 않도록 고소장과 증거목록을 구성합니다.

또한 민사변호사와 협력하여 별도의 민사절차도 검토한 뒤, 가압류로 집주인 재산을 먼저 묶어 두고 판결이 실제 회수로 이어지도록 강제집행까지 전략을 수립합니다.

그러니 종합적인 대응 전략이 필요한 상황이라면 언제든지 🔗형사변호사 법률상담예약을 통해 빠르게 대응을 시작해 보시기 바랍니다.